今日开篇之前，楼Sir从别样视角带大家感受一下三亚市场的狂热。

地产向来都是劳动密集型行业，浅看三月销售热度。

｜3月9日三亚某项目誓师大会现场

【资料图】

纵观三亚楼市，一派热闹景象。各大营销号都在说2023年三亚梦幻开局、1月人流量爆表，2月份房产销售量暴涨，3月、4月、未来可期！

三亚市场到底有多火，官方数据显示：3月1日至10日，新房已销售836套。

｜数据来源：三亚房产交易信息网

小道消息反馈三亚各大夜场迎来春天，地产从业人员旺季大卖，三亚本土消费主力军又回来了！

正所谓春江水暖鸭先知，种种迹象表明，三亚今年旺字当头，楼Sir也亲赴三亚，感受了一波热销浪潮。

到三亚逛了一圈，楼Sir发现除了本地安居房、三亚湾海景房、海棠湾的千万大墅，有钱人竟然都在三亚偷偷买商铺。

|商业产品热销

不信，大家近期去迎宾路商圈随便逛一圈看看，是不是10个房地产9个卖商铺/商业，还有1个卖完了。

有钱人往往都有敏锐的嗅觉，想要了解他们怎么搞钱，我们得学着以富人逻辑思考问题。

为什么三亚商业产品如此抢手呢？楼Sir觉得，有钱人预判了城市的未来。

大城建设 规划先行

三亚中心城区的控规中明确指出：全市一盘棋整合战略资源，统筹考虑中心城区陆海统筹、产城融合、新旧联动的发展策略，构建“一核、一轴、一带、山水廊、多组团”的功能布局结构。

关于三亚中央商务区的控规，楼Sir已经安排美编大大做好分布图。

|三亚中央商务区商办地块一览表

从图上不难看出，根据三亚市发布的中央商务区规划定位，规划沿迎宾路国际商务办公轴。商业服务业设施用地面积2087.24公顷，占城市建设用地面积的20.85%；

讲人话就是领导们计划把迎宾路中段全部盖上写字楼～于是乎整条迎宾路汇聚N家五A甲级写字楼。主打的就是一个兵马未动，粮草先行（制造需求）。

｜三亚中心城区CBD

三亚的地金贵，平面空间无法满足自贸港建设的野心，那么就往立面空间里做文章。

中国的三亚·国际的CBD，迎宾大道的的核心区域。咱的办公场所必须先满上～有多少白领要填补写字楼咱们先不论，实际上底层商铺才是兵家必争之地。

｜迎宾路与河东路交汇处规划图

这张某项目的区位示意图可看出，迎宾路与三亚河路交叉路小小一块地方，盖的全是商业综合体。

虽然各有不同的品牌与体系，但他们也有共同的身份：五A甲级写字楼。

迎宾路西起五矿东至旅文集团，短短3公里内，共有10余个在建待建的商业综合体项目。

有钱人，都在哪里搞钱？

李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

-五矿国际广场-

项目位于十字路口大把角核心位置，地理位置优越，用置业顾问的话说：迎宾路的商业集群里，

五矿国际广场位置属于桂冠上的珍珠。

五矿国际广场规划1栋商务综合办公楼，含3层裙房商业。

超广角展示面，搭载双五百强企业品牌力加持，综合因素让这栋楼含着金钥匙出生。

｜五矿位于迎宾路的黄金大把角

五矿底商单价七到八万/平米，紫色为已售，底商和高区写字楼几乎售罄，“区区”几千万的成交价，客户趋之若鹜，好似在买白菜。

｜五矿销售备案情况

｜五矿产品信息

整层优惠总价3456万元，是我这个消费层面能看的海报吗~？我表示怀疑。

特别补充：五矿国际广场的物业费：商铺19元/平，写字楼17元/平（此处可对比汤臣一品物业费15元/平米）。

位居全三亚榜首的物业费，让我们一起期待五矿能否打造出三亚服务的标杆吧～

-保利国际广场-

隔壁的保利国际广场也表现不俗，目前已进入了清盘倒计时。

保利国际广场由1栋28层办公塔楼、4层商业裙房及整体2层地下车库组成。

总建筑面积约8.9万方，其中1.2万方的商业配套基本售罄。

保利国际广场的商铺面积有绝对优势：商铺：50-80㎡，占比16%，100㎡以上，占比4%；

｜保利国际广场区位示意图

保利底商单价虽高达7万+/平米，但是抵不住总价仅需300-400百万在三亚中心城区买套商铺的诱惑。

保利的写字楼同样也销量喜人，算是迎宾路这一批写字楼里的走量“榜眼”。

古人云：一间黄金铺，百年摇钱树。这一波，我口头买一套保利商铺！

｜保利销售备案情况，房源不多，价格不低。

-太平金融产业港-

接着是太平金融产业港。项目分3栋打造，涵盖高端商务公寓、写字楼等多种业态。

他们有着迎宾路上绝无仅有的独栋商业体（一栋），小而美，售价1.1亿元。

据线人爆料并没有面市就已经被神秘大佬爽快拿下…

说句题外话，作为中央商务区为数不多的非国央企开发商，太金品牌在各家竞品说辞里，被狠狠diss。

｜被抢购的太金港临街独栋商业

遥记2021年夏天，三亚地产销售情况焦灼。

楼Sir曾有幸和太金港起步时总部外派来的操盘手吃晚饭。

Sir对这家首次进入海南，就选择在三亚开发12万方商业综合体的新手开发商发出疑问。

问：“你们怎么想着来三亚拿地盖写字楼？”

答曰：“没人告诉我们，满地都是写字楼啊！”

遂沉默直至饭局结束。那顿饭楼Sir买的单…

太金港一开始申报有部分高层公寓，销售过程中也通过单户上下水、天然气等等方式积极来拓宽目标客户群。

但考虑到西装革履的白领端着咖啡谈case，偶遇敷着面膜溜着狗的贵妇，这画面太美，开发商还是放弃了自我革命，老实做纯写字楼吧。

-世茂三亚国际金融中心-

接着咱们盘一盘在河东路上占地面积最大的世茂三亚国际金融中心。

项目由全国八强房企（曾经）世茂集团打造，投资超过50亿，占地5.77万平方，建筑面积约30万平方，由四栋塔楼加裙楼商业组成。

四个月前，官媒齐发声，关键词为：稳步推进中，即将完工（是不是有点辟谣那意思？我瞎说的）。

当年也是领导们敲锣打鼓，招商引资的代表企业，如今通过官媒检索关键词，出来的信息页面，倒是能咂摸出一番物是人非的滋味。

｜截图来源：三亚市人民政府网

时间线：2019年初次接洽——2020年官宣合作——2021年纠纷初现——2022年7月暴雷传出——2022年11月官方发声：人家在建啦！

时至今日，Sir搜遍自己的朋友圈，发现世茂的宣传暂停在了4个月前。用上帝视角回头看，无尽唏嘘。

可惜了，最得Sir心的世茂云端会客厅。

｜实拍图：世茂云端会客厅

-中粮大悦城-

现在映入眼帘的来自中央商务区销售走量状元郎——中粮大悦城。

｜俯瞰正在建设中的三亚大悦城项目

中粮大悦城分四期开发，目前一期大悦环球中心：占地31亩，建筑面积15万㎡，产品类型为写字楼、办公SOHO、创客空间、商铺。

批准预售建筑面积：93086.27平方米；批准预售房屋套数：506套；

这销控表的“满江红”，楼Sir掐指一算大概还剩个二十套没买吧；一经面世基本售罄，用抢购一空来形容也不为过…

｜3月12日，朋友圈刷屏二期开盘，劲销六亿

据不完全统计，2023年2月三亚市区共计销售20个亿，然而3月的一天，就卖了上个月的30%。这不是卖爆了是啥？

正所谓政府有背书，企业强实力，想卖不好都难。

官媒三亚发布称：项目计划引进超300个品牌，其中规划首进品牌约40%，全力焕新三亚商业格局。

｜三亚发布说的，我可就要相信了哦～

那也就是说将会有120家新品牌进三亚，三亚姐妹再也不用羡慕海口的潮牌快闪店。狠狠期待了！！

面对底商7万+的单价，写字楼3-4万的单价，再看看销量。我很难说出“经济不好”这个论调。

不过楼Sir在检索信息做功课的时候，发现一个小彩蛋。

｜关于大悦城项目方案调整的批前公示

大悦城拟申请将服务性公寓调整成安居房，有点意思。。

此处留个悬念，欲知后事如何，评论区积极留言，楼Sir马上安排～

写在最后

除了以上点评的项目外，迎宾大道还有申亚金融大厦（拿地多年，3月售楼部刚开放）、中交国际自贸中心（4#、5#，三层独栋商业已售罄）、旅文·三亚总部港（三亚市属国企开发，纵享海旅免税店人流量）等等商业综合体正在销售。

但多是处于商铺抢购，写字楼待售的尴尬情况。

在此我们不去讨论未来自贸港的发展速度，也不怀疑三亚未来到底会有多少总部企业入驻，招引来的企业和人才能否填满庞大的存量商业空间。

楼Sir始终选择相信，相信领导的谋略、相信资本的眼光。

你可以怀疑富人的人品，但一定要相信他们的眼光！

在三亚除了游客来消费，还有看不见的热钱投入了核心区商办市场。

他们悄悄地买，千万投资悄无声息，好似这一切离普通人很远，而我们无从知晓。

黑暗荣耀里的这句台词，用在此刻也很合适。

——普通纳税人是无法理解需要购置豪车豪宅避税人类的世界。

以企业名义购入一套商办物业，明面上花了千万，每年还要支付高额的物业费和房产税。实际里这一切都可以作为经营成本，抵扣企业利润，降低纳税额度，达到避税目的。

当我们还在感慨三亚物价高，机会少，就业环境差的时候。看不见的手和看不见的钱都在悄悄布局。

纳税OR消费？这一题请作答~

如果大家感兴趣，想要更多消息欢迎关注楼Sir，新鲜热辣的地产资讯每日为你奉上。

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